広大地をより高く売却

リアルバリュー法律事務所での最近の解決事例です。

これは争訟ではなく、不動産取引に関する法的なコンサルに関わる業務です。
土地を売りたい依頼者から、売主の代理人としての業務を受任したものです。

依頼者が売りたい土地は、広大地(面積が広い土地)という、査定によって相当に価格に幅の出る可能性が高い土地の売却に関するものであったため、不動産鑑定士としての立場からのコンサルも重要な案件でした。

しかも、この土地は、広大地であるだけでなく、昔、付近で亜炭抗を採掘していた地域に属していました。
したがって、この土地は、広大地であることによる道路潰れ地の必要による減価、亜炭抗採掘による地下空洞の存在の可能性による減価があるという二重苦の土地でした。

亜炭抗による空洞の可能性については、もし売却後に大きな空洞が見つかれば、多額の瑕疵担保責任を追及されるおそれがあります。
そこで、かつてのその地域の亜炭抗採掘に関する資料を役所で閲覧し、売りたい土地の地下には、まず、亜炭抗採掘による空洞はないだろうとの確信を得るに到り、買主の不動産業者には、まず亜炭抗採掘による地下空洞は存在しないからという話をして、交渉を重ねました。

その結果、亜炭抗による地下空洞の存在の可能性による減価を1000万円のみとし、売主の瑕疵担保責任は免除するという内容の売買契約をすることができました。

亜炭抗採掘による地下空洞があるかどうかは、買主が買い取り後に土地の開発造成をするまでは分かりません。売買の時点では分からないわけです。
なので、売買時点では、もし亜炭抗採掘による地下空洞が売買後に発見されれば、瑕疵担保責任が何千万円になるか分からない状況ではありました。

それが、単に1000万円の減額だけで、売主の瑕疵担保責任を免除するという結果に終わり大成功と言えるものでした。
(買主は、当初、1000万円ではなく、2000万円の減額にこだわっていましたが、交渉によって、これを半額にすることもできました)

最終的には、この土地は、広大地であることで、8000万円くらいまで査定されても仕方なかったのですが、その点どころか、亜炭抗採掘による地下空洞のおそれまで全て入れて、1億2000万円で売買契約を成立させることができました。
依頼者は、8000万円でも仕方ないなと思っていたところ、4000万円も上回る金額で売れたということで、大変に喜んでおられました。

 

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